Экономика недвижимости и ее значение - методичка

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГОУ ВПО «РГТЭУ»

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

Кафедра экономики и управления на предприятии торговли

Н.А. ПОДОБЕД

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебно-методический комплекс дисциплины

для студентов специальностей:

080502 «Экономика и управление на предприятии (торговли)»,

080502 «Экономика и управление на предприятии (туризма)»

Челябинск, 2008

Содержание

Инновационные технологии, используемые в преподавании курса

Рабочая учебная программа дисциплины

Требования к уровню освоения дисциплины

Объем дисциплины

Содержание дисциплины

Методические рекомендации по изучению теоретического курса

Темы практических, семинарских занятий

Методические рекомендации по подготовке к семинарским и практическим занятиям

Задания для самостоятельной работы

Вопросы для самоподготовки

Задания для контрольных работ

Темы практических заданий

Вопросы к зачету

Темы рефератов

Контрольно-измерительные материалы (тесты)

Рекомендуемая литература

Инновационные технологии, используемые в преподавании курса

1. Дискуссия - форма учебной работы, в рамках которой студенты высказывают свое мнение по проблеме, заданной преподавателем. Проведение дискуссий по проблемным вопросам подразумевает написание студентами эссе, тезисов или рефератов по предложенной тематике.

2. Метод кейс - стади - обучение, при котором студенты и преподаватели участвуют в непосредственном обсуждении деловых ситуаций или задач. При данном методе обучения студент самостоятельно вынужден принимать решение и обосновать его.

3. Тестирование - контроль знаний с помощью тестов, которые состоят из условий (вопросов) и вариантов ответов для выбора.

Рабочая учебная программа дисциплины

«Экономика недвижимости» относится к числу экономических дисциплин, участвующих в формировании специалистов высокой квалификации для системы предприятий торговли и туризма в сфере обслуживания.

Теоретической основой курса является сумма знаний, полученных студентами по предшествующим дисциплинам, таким как; экономическая теория, математика, статистика, менеджмент, маркетинг и другим, объясняющим сущность и закономерности развития экономических процессов, явлений и показателей на уровне микро и макроэкономики,

Актуальность курса «Экономика недвижимости» определяется необходимостью формирования системы знаний у студентов об экономической сущности и структуре недвижимости в сфере обращения и услуг как базовом условии развития бизнеса в этой сфере. Эта дисциплина определена стандартом подготовки экономистов и менеджеров по специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии» (торговли, туризма)»

Роль и место курса в структуре учебного плана

Учебная программа соответствует ГОС высшего профессионального образования по специальностям: 080502 «Экономика и управление на предприятии» (торговли, туризма)» и предназначена для студентов, обучающихся по этим специальностям.

Целью курса Экономика недвижимости» для студентов всех форм обучения - дать всесторонние знания по экономическим, аспектам функционирования предприятий, способствовать формированию высокопрофессиональных специалистов, владеющих необходимыми для практической работы знаниями, способами их обновления в условиях динамичной рыночной среды.

В соответствии с назначением курса «Экономика недвижимости» определены основные задачи:

1. Сформулировать понятийный аппарат, составляющий основу рынка недвижимости;

2. Раскрыть основной смысл, показать сущность и основные признаки объектов недвижимости;

3. Изложить сущность рынка недвижимости и происходящих в нем процессов;

4. Рассмотреть вопросы, связанные с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимостью;

5. Определить принципы и формы инвестирования и финансирования объектов недвижимости;

6. Привитие навыков работы на рынке недвижимости.

Итоговый контроль знаний: зачет - для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» (торговли)», экзамен - для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» (туризма)»

Изучение курса предполагает проведение лекции, семинарских и практических занятий. Особенность изучаемого курса определяется спецификой недвижимости как товара, что предусматривает изучение таких тем, как оценка недвижимости.

Организация учебного процесса предполагает проведение как аудиторных занятий, так и организацию самостоятельной работы студентов, включая посещение риэлтерских организаций, выставок по недвижимости. Целесообразно написание студентами рефератов.

Требования к уровню освоения дисциплины

В соответствии с обязательными требованиями к минимуму содержания ООП по дисциплине (ГОС ВПО) по специальностям: 080502 «Экономика и управление на предприятии» (торговли, туризма)». «Экономика недвижимости» включена в цикл общепрофессиональных дисциплин, устанавливаемых по предложению УМО (ОПД.Ф.06.) и содержит следующие дидактические единицы:

- предприятие как субъект и объект предпринимательской деятельности;

- нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность предприятия;

- среда функционирования предприятия: внешняя и внутренняя;

- рынок недвижимости, как часть инвестиционного рынка;

- спрос и предложение на рынке недвижимости;

- особенности конъюнктуры рынка недвижимости

- оценка недвижимости, их методы;

- виды операций на рынке недвижимости;

- ипотека, виды залога;

- характеристика субъектов рыночных операций с недвижимостью;

- системы государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости;

- инфляционные процессы, их влияние на формирование доходов от операций с недвижимостью;

- оценка эффективности затрат на создание объектов недвижимости.

В результате изучения дисциплины специалист должен

иметь:

- комплекс знаний и практических навыков в области управления, теории и практики экономической деятельности предприятий в сфере коммерции в условиях радикальных преобразований в общественной жизни общества.

знать:

- сущностные характеристики недвижимости как объекта сделок, особенности заключения сделок с недвижимостью;

- методы оценки недвижимости и определение цены;

- основные виды сделок и их оформление на рынке недвижимости;
- доходность (затраты) от операций с недвижимостью и их оптимизация.

-теоретические основы и закономерности функционирования рыночной экономики;

-законодательные и нормативные правовые акты, регламентирующие финансово-экономическую деятельность предприятия; основы трудового законодательства;

-принципы принятия и реализации управленческо-экономических решений;

-сущностные характеристики недвижимости как объекта сделок, особенности заключения сделок с недвижимостью;

-методы оценки недвижимости и определение цены;

-основные виды сделок и их оформление на рынке недвижимости;

-доходность (затраты) от операций с недвижимостью и их оптимизация;

-современные методы анализа и планирования всех экономических показателей хозяйственной деятельности предприятий.

владеть:

-специальной экономической терминологией и лексикой специальности;

-основами правовых знаний в сфере недвижимости;

-знаниями основ государственного регулирования рынка недвижимости;

-навыками осуществления государственной регистрации прав на конкретный объект недвижимости;

-уметь проводить необходимые расчеты по оптимизации принимаемых решений.

Объем дисциплины

Распределение часов курса для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» (торговли)» по темам (очная форма обучения)

Распределение часов курса для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» (торговли)» по темам (заочная форма обучения)

Распределение часов курса для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» (туризма)» по темам (очная форма обучения)

Распределение часов курса для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии» (туризма)» по темам (заочная форма обучения)

Содержание дисциплины по изучению теоретического курса

Тема 1. Сущность и содержание экономики недвижимости. Объекты недвижимости и их регистрация

Предмет экономики недвижимости. Основные понятия, связанные с недвижимостью. Объекты недвижимости, их характеристика и категории. Недвижимость как экономическая и финансовая категория. Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости. Регистрация объектов недвижимости, в том числе земельных участков.

Классификация объектов недвижимости: необходимость, признаки классификации, классификационные характеристики

Тема 2. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

Определение рынка недвижимости как части инвестиционного рынка, на котором продаются-покупаются объекты недвижимости. Роль экономических реформ, в том числе приватизации, в становлении и развитии рынка недвижимости РФ. Формирование экономико-правовых и финансовых условий развития рынка недвижимости.

Структура рынка недвижимости. Первичный и вторичный рынок недвижимости.

Характеристика рынка недвижимости в РФ и основные тенденции формирования первичного и вторичного рынка. Спрос и предложение на рынке недвижимости и особенности изучения конъюнктуры рынка недвижимости.

Инвестиции в недвижимости. Привлекательность инвестиционных проектов: доходность, риски, инфляция, факторы, определяющие эффективность инвестиций и их оценка.

Тема 3. Стоимость и цена недвижимости

Стоимость и цена недвижимости понятие, виды стоимости и цены. Оценщики объектов недвижимости, в том числе бюро технической инвентаризации. Методы оценки недвижимости, в том числе приносящей доход. Учет при оценке факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Составление сертификата об оценке недвижимости, его содержание. Основные положения договора об оценке недвижимости. Ответственность сторон.

Тема 4. Основные операции на рынке недвижимости

Основные операции на рынке недвижимости. Операции с земельными участками. Сделки с недвижимостью нежилого фонда. Аренда земельного участка, в том числе под объектами застройки. Аренда нежилого фонда. Методические подходы к определению цены арендной платы.

Продажа объектов недвижимости. Основные способы продажи объектов недвижимости. Реализация объектов недвижимости через приватизацию предприятий. Особенности продажи объектов несовершенного строительства. Организация продажи имущественных комплексов через торги, аукционы, акционирование. Договор на продажу объекта недвижимости и его содержание. Оформление передачи имущественных прав на объекты недвижимости. Условия и формы вступления в имущественные права. Регистрация сделок с объектами недвижимости и прав на нее.

Тема 5. Ипотека и ее виды.

Ипотека: понятие, виды залога. Ипотечное кредитование объектов недвижимости. Порядок заключения ипотечного договора. Виды договоров на ипотеку: при строительстве, при эксплуатации предприятия. Оценка рынка ипотечных операций. Обращение закладных и их влияние на инвестиционную активность застройщиков.

Субъекты рыночных операций с недвижимостью

Тема 6. Характеристика субъектов рыночных операции с недвижимостью

Понятие субъектов рыночных операций с недвижимостью. Экономико-правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических и физических лиц как покупателя или продавца недвижимости. Профессиональные организации на рынке недвижимости, их характеристика.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости. Риэлтеры и их фу изогонально-правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью.

Управляющие компании: их характеристика, формы взаимодействия с собственником по операциям с недвижимостью.

Тема 7. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью

Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости, их влияние на формирование конъюнктуры рынка. Госкомимущество: функции, формы отношений с предприятиями, основанными с использованием государственной собственности. Передача в аренду недвижимости, находящейся в государственной собственности. Другие формы передачи прав на использование государственного имущества. Экономические и договорные отношения собственника и управляющего государственной собственностью на недвижимость.

Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль при оформлении права на объект недвижимости, земельный участок.

Тема 8. Система показателей деятельности по операциям с недвижимостью

Система показателен характеризующих операции с недвижимостью: показатели рынка недвижимости и его активности; показатели, отражающие результативность сделок с недвижимостью. Понятия, характеристика, методы расчета. Основные показатели, характеризующие риэлтерскую деятельность. Взаимозависимость показателей и факторы их определяющие. Показатели по аренде, их характеристика.

Тема 9. Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью

Формирование доходов от различных видов операций с недвижимостью. Сравнительная оценка доходности различных операций. Расходы (потери) от операций с недвижимостью, их характеристика. Влияние инфляционных процессов на формирование доходов и прибыли от операций с недвижимостью. Капиталоемкость и коэффициент капитализации, понятие и порядок расчета.

Тема 10. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

Коммерческая недвижимость как объект управления, оценка эффективности затрат на создание недвижимости. Базисные и расчетные цены и методы их расчета. Метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций, метод модифицированной внутренней ставки: порядок расчета и применения при определении эффективности недвижимости.

Методические рекомендации по изучению теоретического курса

Успешное изучение дисциплины «Экономика предприятия» возможно при условии посещения студентами лекционных и практических занятий, выполнения контрольной работы, а также систематической самостоятельной работы с учебным материалом, предусмотренным в рабочей программе дисциплины.

Тема 1. Сущность и содержание экономики недвижимости. Объекты недвижимости и их регистрация

При изучении данной темы студенту необходимо знать такие основополагающие термины как: «объект недвижимости», «основные фонды», «предприятие как имущественный комплекс», «земельный участок». При этом следует различать, связанные с ними, но отличные по смысловому содержанию понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «бизнес», «земля» и др.

Понимать, что объекты недвижимости имеют свои особенности по сравнению с другими материальными объектами. Освоить, что в экономической системе рынка недвижимости земля занимает ключевое место в силу своей уникальности, как природного объекта и объекта недвижимости и специфически складывающихся правовых и общественных отношений в этой области.

Тема 2. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

При изучении данной темы студенту необходимо хорошо усвоить взаимосвязь рынков финансов и недвижимости. Знать основные элементы рынка недвижимости, их характеристику, особенность и функции рынка недвижимости. Понимать классификацию рынка недвижимости, классификацию земельных рынков. Освоить понятие сегментации рынка недвижимости.

Тема 3. Стоимость и цена недвижимости. Методы и способы их определения

При изучении данной темы студенту необходимо освоить принципы оценки стоимости недвижимости, основные методы оценки стоимости земельных участков. Понимать влияние на величину стоимости недвижимости фундаментальных факторов: спроса, полезности, дефицитности предложения и отчуждаемости объектов. Знать основные методы определения стоимости недвижимости, в том числе земли.

Тема 4. Основные операции на рынке недвижимости

При изучении данной темы студенту необходимо ознакомиться с положениями гражданского кодекса, регулирующими сделки на рынке недвижимости.

Освоить понятие сделки, классификацию сделок.

Знать формы сделок с недвижимостью.

Знать процедуру государственной регистрации сделок с недвижимостью.

У студента должно быть сформировано представление об экономическом значении арендной формы недвижимости, ее понятие, функции и значимости для формирования и развития предпринимательской деятельности в России.

Тема 5. Ипотека и ее виды

При изучении данной темы студент должен:

Знать: взаимосвязь и различие понятий «залог» и «закладная», основные схемы жилищного инвестирования, элементы ипотечного рынка.

Уметь объяснять термин «ипотека», особенности российского ипотечного кредитования.

Формулировать функции основных участников системы ипотечного кредитования.

Владеть терминологией банковского кредитования недвижимости.

Тема 6. Субъекты рыночных операций с недвижимостью, их характеристика

При изучении данной темы студент должен:

Знать: субъектный состав рынка недвижимости; классификацию инвесторов на рынке недвижимости, формирующих инфраструктуру рынка.

Представлять систему специфических рыночных механизмов, обеспечивающих деятельность субъектов рынка в области создания и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на недвижимость.

Знать законодательные нормативные акты, обеспечивающие правовое поле для функционирования субъектов рынка.

Тема 7. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью

При изучении данной темы студент должен:

Владеть знаниями основ государственного регулирования рынков недвижимости.

Изучить процедуры государственной регистрации прав на недвижимость.

Представлять единый государственный реестр прав на недвижимость.

Понимать сущность реализации прав на недвижимость, ее связь с различными налоговыми платежами.

Тема 8. Система показателей деятельности предприятий по операциям с недвижимостью

При изучении данной темы студенту необходимо:

Знать систему показателей рынка недвижимости его активности.

Знать основные показатели, характеризующие риэлтерскую деятельность, характеристику эффективности сделок с недвижимостью.

Тема 9. Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью

Рассмотрение данной темы предусматривает усвоение студентами таких понятий как формирование доходов от различных операций с недвижимостью, давать сравнительную оценку доходности различных операций.

Понимать влияние различных инфляционных процессов на формирование доходов и прибыли от операций с недвижимостью.

Знать порядок расчета капиталоемкости и коэффициента капитализации.

Тема 10. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

При изучении данной темы студенту необходимо:

Знать стадии создания объекта недвижимости.

Уметь оценивать эффективность затрат для создания недвижимости.

Владеть методами их расчета: прямой капитализации, связанных инвестиций. Их применение при определении эффективности недвижимости на разных стадиях создания объектов и их функционировании.

Темы практических, семинарских занятий

Тема 1. Содержание экономики недвижимости

Объекты недвижимости и их классификация.

Недвижимость - категория финансовая, экономическая, юридическая.

Условия реализации отношений собственности на недвижимость.

Объекты недвижимости и их классификация.

Недвижимость - категория финансовая, экономическая, юридическая.

Условия реализации отношений собственности на недвижимость.

Литература: [1, 2, 3, 6]

Тема 2. Рынок недвижимости и его основные характеристики

1. Рынок недвижимости в системе рынков России.

2. Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности
их формирования и проявления.

3. Основные тенденции развития рынка недвижимости России.

4. Субъекты рынка недвижимости, их характеристика. Посредническая деятельность на рынке недвижимости: функции, сфера деятельности.

Литература: [1, 2, 4, 10]

Тема 3. Стоимость и цена объектов недвижимости

Понятие стоимости и цены объекта недвижимости.

Методы оценки стоимости недвижимости, их характеристика.

Особенности оценки имущественных комплексов, в том числе приносящих доход.

Сертификат (отчет) оценки объекта недвижимости, его содержание.

Задание 1. Рассчитать стоимость продажи жилья на основе следующих данных:

остаточная стоимость 1 кв.м. общей площади строения 3500 руб. за кв. метр;

коэффициент удорожания - 3,5;

3) общая площадь квартиры -89 кв.м.;

4) жилая площадь - 59 кв.м.;

5) имеется балкон и лоджия;

квартира находится на последнем этаже 14-этажного дома;

имеется лифт;

3 комнаты;

все комнаты изолированы;

кухня -8,5 м^г;

потолок - 2,65 м².;

материал стен-кирпич;

местонахождение- 150 м. от остановки транспорта;

коэффициент оценочной зоны -1,4.

Задание 2. Определите размер минимальной арендной платы в год за помещение нежилого фонда сдаваемого в аренду, если:

а) первоначальная стоимость этого объекта недвижимости со
составляет 920 тыс.руб.;

б) коэффициент удорожания - 3,2;

в) начисленная амортизация на момент сдачи в аренду - 142
тыс.руб.; норма амортизационных отчислений составляет 2% в год;

г) здание капитальное, отдельно стоящее, общей площадью 650
кв.м.;

д) здание требует капитального ремонта, который будет осуществлен арендодателем. Затраты на капитальный ремонт по смете составляют 800 тыс. руб.;

е) налог на имущество составляет 1,5% а год;

ж) текущие расходы арендодателя как собственника составляют 70 тыс. руб. в год

з) норма прибыли для накопления и потребления составляет 2,5% в год;

и) налог на добавленную стоимость - 20%.

Задание 3. По данным, приведенным в таблице, выберите наиболее оптимальный вариант вложения средств и обоснуйте его:

Доходность акций, облигации и недвижимости за 5 лет (в долл. США)

Доход от недвижимости образуется за счет сдачи ее в аренду или перепродажи?

Задание 4. Вы выдаете кредит под залог недвижимости. Каков порядок проведения этой операции с перечнем документов по оформлению этой сделки.

Литература: [1, 2, 8, 11]

Тема 4. Основные операции на рынке недвижимости

Понятие и формы сделок с недвижимым имуществом.

Порядок заключения сделок на продажу объектов незавершенного строительства.

Особенности оформления сделок с имущественными комплексами.

Аренда недвижимости и формы реализации прав арендодателя и арендатора.

Литература: [2, 3, 4, 5]

Тема 5. Ипотека и ее виды

Деловая игра.

Реализация национального проекта «Доступное жилье» в Челябинской области.

Тема 8. Система показателей деятельности предприятий по операциям с недвижимостью

Емкость рынка недвижимости и основные факторы его определяющие.

Инвестиции в недвижимость и показатели, определяющие
эффективность инвестиций.

Показатели рыночной активности в недвижимость.

Показатели деятельности предприятий на рынке недвижимости

Литература: [4, 5, 7, 11]

Тема 9. Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью

Задание 1. Предприятие государственной формы собственности (балансодержатель) имеет излишки помещений, содержание которых негативно отражается на результатах его хозяйственной деятельности. Дайте возможные варианты решения этой проблемы с обоснованием.

Задание 2. Предприятие, используя средства акционеров и собственные накопления, строит здание. Общая сметная стоимость здания - 250 млн. руб. В процессе строительства выясняется,, что денежных средств для завершения строительства недостаточно (объем капитальных вложений к этому времени составил 170 млн.руб., тогда как необходимо еще 190 млн.руб.). Ваши предложения по решению этой проблемы с необходимыми пояснениями.

Задание 3. Частное лицо на торгах по распродаже имущества предприятия-банкрота купило участок земли под застройку. При оформлении прав на собственность участка выяснилось, что на этом участке построено здание, которое принадлежит бывшему предприятию.

Ваши действия, если вы покупатель земельного участка. Опишите их.

Задание 4. Государственное унитарное предприятие пришло к выводу, что ему недостаточно площадей для организации производства. Обоснуйте варианты решения этой проблемы с необходимыми комментариями.

Пояснение. Ответ на вопрос каждого из заданий имеет многовариантность. В соответствии с действующим законодательством, нормативными документами необходимо аргументировано, экономически обосновано дать свое видение решения поставленной проблемы. При этом возможно привлечение дополнительных экономических показателей с учетом ситуации на рынке недвижимости.

Литература: [1, 2, 3, 5, 10]

Тема 10. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

Задание 1. Ваше предприятие построило отдельно стоящее зда ...........