Оцінка обєктів нерухомості - лекция

29

1. Технологія оцінки обєктів нерухомості

Оцінка обєктів нерухомості - визначення грошового еквівалента вартості обєкта нерухомості.

Оцінка нерухомості - це процес зведений до певного типу операції (продаж, застава, оподаткування тощо); до певних учасників (власника та оцінювача); до певної дати (вона дійсна протягом обмеженого періоду), а також повязаний з конкретним обєктом нерухомості, що знаходиться в певному зовнішньому оточенні.

Висновок кваліфікованого фахівця - оцінювача щодо проведення оцінки обєкта нерухомості та оформлення її звітом - висновок про вартість, але аж ніяк не встановлення її. Вартість встановлюється ринком. Вільний ринок "розкладає по поличках" усі фінансові аспекти власності й встановлює ціни. З часом вартість може змінюватись.

Оцінка нерухомості здійснюється з різною метою, наприклад при обліку наявних у власності фізичних і юридичних осіб обєктів нерухомості та переоцінці основних фондів підприємств; обліку накопиченого зносу обєкта нерухомості; реалізації інвестиційних проектів розвитку обєктів нерухомості; банкрутстві й антикризовому управлінні; приватизації державних і муніципальних обєктів нерухомості; укладанні договорів на здійснення різного роду операцій з нерухомістю між фізичними чи юридичними особами; страхуванні; оформленні застав; визначенні бази для оподаткування; ухваленні обґрунтованого рішення про ділове партнерство та ін.

Але є випадки, у яких проведення оцінки обовязкове: складання шлюбних контрактів або розподіл майна подружжя що розлучається, на вимогу одного з них; викуп у власники обєкта нерухомості для державної або муніципальної цілі;

при передачі державної власності в довірче управління; реалізація інвестиційних проектів із залученням бюджетних засобів; продаж обєктів нерухомості з державної власності у власність субєктів України або муніципальних утворень.

Оцінка може бути:

Ш ретроспективною - на певну дату у минулому; Ч поточною - як правило, використовується в оцінній діяльності;

Ш перспективною - оцінка часток власності в підприємствах або їх вартості до кінця планового періоду будівництва нових підприємств. Перспективна оцінка проектованих підприємств здійснюється на той період часу, коли підприємство повинне досягти стабільного положення на ринку.

1.1 Оцінка майна та майнових прав

Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою норматив-по-правовими актами і є результатом практичної діяльності субєкта оціночної діяльності.

Майном, яке може оцінюватися, вважаються обєкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невідємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі обєкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на проведення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена субєктом оціночної діяльності. Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.

Професійна оціночна діяльність - діяльність оцінювачів та субєктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень чинного законодавства, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

Оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах:

Ш практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінки майна та всіх процедур, повязаних з нею, відповідно до вимог, установлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;

Ш консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майна субєктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовій формі;

Ш рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному нормативно-правовими актами з оцінки майна;

Ш методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінки майна та паданні розяснень щодо їх застосування;

Ш навчальна діяльність оцінювачів, яка полягає в участі у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

Субєктами оціночної діяльності є: субєкти господарювання зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - субєкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми і а форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які пішли сертифікат субєкта оціночної діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності у процесі виконання функцій управління та розпорядження державним майном та майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства.

Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі до-і опору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обовязковим у випадках:

ь створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

ь реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна часткою комунального майна;

ь виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);

ь визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

ь приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

ь переоцінки основних фондів з метою бухгалтерського обліку;

ь оподаткування майна та визначення розміру державного мита згідно з законом;

ь передачі майна під заставу;

ь визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;

ь в інших випадках за рішенням суду або у звязку з необхідністю захисту суспільних інтересів. Проведення незалежної оцінки майна є обовязковим у випадках його застави, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Не допускається проведення оцінки майна субєктами оціночної діяльності - субєктами господарювання у таких випадках:

- проведення субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, за правом власності або, на яке зазначені особи мають майнові права;

- проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні звязки з зазначеними особами, або субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання, керівництво якого має зазначені звязки;

- проведення оцінки майна своїх засновників (учасників).

Під час оцінки майна, що здійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майна України, і органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: не можуть мати виключне право її проведення органами державної влади та органи місцевого самоврядування і/або оцінювачі, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть мати місце будь-які форми іміключного права на проведення оцінки майна субєктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями захищених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обовязковому скасуванню.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: пониженнях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. Фонд державного майна України може залучати інші органи державної влади, саморегулюючі організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обовязковими до виконання субєктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

У випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, субєкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обовязковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з субєктами оціночної діяльності - субєктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Під час укладання органами державної влади та органами місцевого самоврядування договорів на проведення оцінки майна застосовуються обмеження, зазначені в статті 8 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Не допускається встановлення інших обмежень щодо участі субєктів оціночної діяльності у проведенні оцінки майна, крім тих, що визначені умовами конкурсного відбору відповідно до законодавства.

Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки, стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг субєкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ субєкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

· зазначення майна, що підлягає оцінці;

· мета, з якою проводиться оцінка;

· вид вартості майна, що підлягає визначенню;

· дата оцінки;

· строк виконання робіт з оцінки майна;

· розмір і порядок оплати робіт;

· права та обовязки сторін договору;

· умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;

· відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

· порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

Розмір і порядок оплати робіт з оцінки майна визначають-11 »а домовленістю сторін або у випадках відбору субєкта оціночної діяльності на конкурсних засадах за результатами конкурсу. Не допускається встановлення у договорі розміру оплати робіт як частки вартості майна, що підлягає оцінці. Права, обовязки та відповідальність оцінювача (субєкта оціночної діяльності), який проводить експертизу на підставі ухвали (постанови) суду про її призначення, визначаються законодавством України про судову експертизу та Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

4.2 Види вартості обєктів нерухомості

Як і будь-який товар на ринку, обєкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).

Ціна обєкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій реальній передбачуваній операції повязана з вартістю обєкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як синоніми.

Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, на явності аналогів або стабільності ринку.

Так, під час кризи 1993-1994 та 1998-1999 рр. в Україні, заради швидкого отримання грошей, продавці охоче йшли на 10-20% зниження ціни аби прискорити продаж обєктів. Часто початкова ціна свідомо завищується на 15-20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесі торгу. Інколи, ціна формується під впливом особистих уявлень учасників операції й не піддається прогнозам.

Вартість - це грошовий еквівалент власності.

Ринкова вартість обєкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається, що:

· одна із сторін операції не зобовязана продавати обєкт нерухомості, а інша сторона не зобовязана його купувати;

· сторони добре поінформовані про предмет операції та діють у власних інтересах;

· обєкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;

· ціна операції є розумною винагородою за обєкт оцінки й стимулом до здійснення операції з чиєї-небудь сторони;

· плата за обєкт нерухомості виражений в грошовій формі.

Таким чином ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.

Поняття вартості обєкта нерухомості може розглядатися з інших позицій. Так розрізняють ринкову вартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову, вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, і міну, вартість права оренди обєкта нерухомості, вартість діючого підприємства й обєкта нерухомості при існуючому використанні тощо.

Споживча вартість (вартість при існуючому використані) відображає цінність обєкта нерухомості для конкретної о власника, який не збирається виставляти його на ринок.

Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного обєкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосовуються аналогічні будівельні конструкції та матеріали, навіть и їсть будівельно-монтажних робіт, так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішень відтворюваного обєкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво обєкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного обєкта, але збудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, і також сучасного устаткування.

Відновна вартість виражається витратами на відтворювання точної копії обєкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.

Інвестиційна вартість - ціна обєкта нерухомості, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи для досягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховується виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації, й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний вид вартості носить субєктивний характер.

Вартість страхування обєктів нерухомості розраховується на основі відновної вартості або вартості заміщення обєкта, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування). На базі вартості страхування обєкта визначаються суми страховок, виплати та відсотки.

Вартість оподаткування обєктів нерухомості майна юридичних і фізичних осіб визначається акредитованими нормами при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості обєкта нерухомості. В даний час така оцінка обєктів нерухомості здійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартості обєкта нерухомості та базується на відновній вартості.

Ліквідаційна вартість визначається, якщо обєкт нерухомості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних обєктів і є чистою грошовою сумою, яку власник обєкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.

Вартість утилізації є чистою грошовою сумою, яку власник обєкта нерухомості може отримати при повній ліквідації останнього.

Первинна вартість обєкта нерухомості - фактичні витрати на придбання або створення обєкта на момент початку його використовування.

Залишкова вартість обєкта нерухомості - вартість обєкта з урахуванням зносу.

Вартість обєкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість обєкта нерухомості, заснована на продовженні форми його функціонування в умовах можливого продажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося.

Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.

Вартість спеціалізованих обєктів - вартість обєктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.

Вартість права оренди обєкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження обєктом.

Ціна обєктів нерухомості залежить від цілого ряду чинників, які можна згрупувати таким чином.

1. Обєктивні чинники, визначають середній рівень цін і конкретних операцій субєктами нерухомості. Серед них слід виділити : макроекономічні, повязані із загальною конюнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляцію безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в обєктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності); економічні, характерні обєктивні параметри конкретних операцій.

2. Чинники, повязані з феноменом масової свідомості та психологічного характеру (масована реклама, інфляційні очікування, симпатії, обізнаність тощо).

3. Фізичні чинники: місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури й транспортного сполучення, архітектурно-конструктивні рішення, стан обєктів нерухомості, наявність комунальних послуг, екологічні та сейсмічні чинники.

4. Чинники, що впливають на ціну та швидкість продажу: кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип обєктів у визначеній частині міста; обєктивні недоліки; престижність району; екологічна обстановка и районі; транспортне сполучення та розвинутість інфраструктури району; соціальна однорідність будинку; характер операції ("прямий або "зустрічний" продаж"); юридична "чистота" обєкта.

Зі світового досвіду відомо, що головним критерієм будь-якої операції є її вигідність для обох сторін. Проте кожний вкладає в це поняття своє значення. Для одного на першому місці стоять гроші. Такий продавець може досить довго чекати свого клієнта, не знижуючи ціну. Для іншого важливо якнайшвидше отримати вільні засоби. В цьому випадку на перше місце виходить швидкість операції та діє принцип "час -гроші". Третій віддає перевагу надійному покупцеві, який може гарантувати дотримання графіка оплати. Трапляється, що під час переговорів змінюються й пріоритети. Вміло їх виставляючи між обєктивними чинниками та власними мотивами, покупець і продавець можуть укласти взаємовигідну операцію й не розчаруватися в її результатах.

1.3 Принципи оцінки

Принципи оцінки обєктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість обєкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисності під час оцінки розглядається корисність окремого майна у складі обєкта оцінки як складова частина корисності обєкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого обєкта оцінки; враховується сучасний стан використання обєкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі обєкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності обєкта; оцінюються витрати на поліпшення обєкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість обєкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає нарахування впливу на вартість обєкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості обєкта або як частка вартості, на яку загальна вартість обєкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості обєкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, и результаті якого вартість обєкта оцінки є максимальною. І при цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Оскільки у процесі оцінки обєктів нерухомості взаємодіють три елементи - субєкт, обєкт і ринкове середовище - фахівцями, виділяються такі групи принципів (рис. 4.2).

До конкретного обєкта нерухомості можуть бути застосовані відразу декілька принципів, в той же час не в кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки, можна застосувати ці принципи в повному обсязі. Субєкти ринку нерухомості часто діють не керуючись розумними доказами.

Тому представлені вище групи принципів лише відображають тенденцію економічної поведінки субєктів ринку нерухомості, але не гарантують реальність такої поведінки.

1. Принципи, засновані на уявленнях користувача: корисності, заміщення, очікування - дозволяють, визначити корисність обєкта, його сприйнятну ціну та очікувані вигоди від володіння обєктом нерухомості.

Корисність обєкта нерухомості повязана з очікуванням доходів. Принцип очікування підкреслює, що вартість обєкта нерухомості повинна включати поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.

2. До принципів, повязаних з обєктом нерухомості (перш за все із землею) та його поліпшенням відносяться принципи залишкової продуктивності землі, граничної продуктивності (принцип внеску), зростаючого й зменшуючого доходу, збалансованості, економічного розміру, економічного розподілення.

В нормальних умовах економічна діяльність вимагає наявності чотирьох чинників виробництва, кожний з яких повинен бути сплачений з доходів, створюваних даною діяльністю (рис. 4.3).

Оскільки земля фізично нерухома, чинники праці, капітал і а підприємницької діяльності повинні бути якось повязані з нею. Це означає, що спочатку відбувається компенсація і використання цих виробничих чинників, а потім, якщо якісь гроші залишилися, вони виплачуються власнику земельної ділянки як рента.

Власник земельної ділянки може отримати чистий дохід під неї, якщо:

· ділянка розташована у зручному і легко доступному для людей місці. В цьому випадку власник магазина здатний заплатити за оренду земельної ділянки великі гроші, а власник землі - отримає максимальний дохід практично без додаткових витрат;

· ділянка розташована у зручному для виробництва місці (на околиці міста, але близько до автомобільної дороги). При цьому власник станції технічного обслуговування автомобілів за не дуже престижну, але зручну для нього ділянку землі здатний сплатити великі гроші, а власник землі - отримає дохід при мінімальних витратах на облаштування території;

· ділянка розташована в гарному місці на березі річки й за це майбутній власник заміського будинку здатен платити великі гроші, щоб задовольнити свої особливі потреби.

Відповідно до принципу залишкової продуктивності землі, власник земельної ділянки при мінімальних витратах на його облаштування може отримати максимальний дохід (задовольнити конкретним обєктом нерухомості особливі потреби користувача або шляхом вигідного для себе поєднання цих трьох варіантів отримати максимальний дохід). Практично цей принцип використовується при визначенні доцільності нового будівництва.

Оцінний принцип граничної продуктивності характеризує додатковий грошовий внесок власника в обєкт нерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, не вартість гаража, який прибудовується до будинку), а на суму, на яку оцінюється обєкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тобто вартість в цілому будинку з гаражем). Деякі додаткові елементи, можуть збільшити вартість обєкта нерухомості на величину більшу, ніж витрати на їх створення, хоча є й такі, які призводять до зниження вартості.

Власник нерухомості може отримати додатковий чистий дохід, якщо своєчасно включати в нерухомість (або вилучати з неї) конкретні обєкти, памятаючи, що поліпшені обєкти нерухомості мають більшу цінність та, як правило, збільшується їх ринкова цінність.

Суть принципу зростаючого чи зменшуючого доходу полягає в тому, що в міру вкладання капіталу та праці до землі прибутковість обєкта зростає до певної величини й може наступити момент, коли витрати перевищуватимуть вартість обєкта нерухомості.

Згідно даного принципу, забудова земельної ділянки вигідна, аж поки загальна віддача комплексу "земля та створена на ній нерухомість" буде максимальною, а вартість обєктів нерухомості, відмінних за своїми розмірами або якістю від навколишніх обєктів, близька до вартості останніх.

На конкретній земельній ділянці може бути збудовано багато або мало обєктів нерухомості. В обох випадках відповідно до принципу залишкової продуктивності втрачається вартість землі. Щоб не допустити цього, всі чинники виробництва повинні знаходитися в збалансованому стані. Тоді загальний дохід від землі буде максимальним.

З урахуванням оцінного принципу збалансованості власник земельної ділянки може розширювати виробництво на конкретній території до масштабів, що дозволяють максимально підвищити вартість землі. Для кожного типу землекористування існують оптимальна величина забудови земельної ділянки, за якої забезпечується максимальна вартість землі.

Оцінний принцип економічного розміру ділянки землі дозволяє визначити вартість єдиної земельної ділянки та кількість землі для забезпечення оптимальних розмірів відповідно до ринкової конюнктури в даному місці.

Прийнятний масштаб забудови визначається конкурентними умовами ринку й вимогами користувачів. Ціна Ділянки п і прийнятним місцерозташуванням може бути достатньо високою. Припустимо, земельна ділянка на перехресті доріг планується під автозаправну станцію. Якщо вона мала, ічіникнуть проблеми із стоянкою машин, їх обслуговуванням і складуванням паливно-мастильних матеріалів. Якщо ділянка велика, земля не принесе додаткового доходу від діючої станції. В першому випадку власник заправної станції повинен придбати додаткову земельну ділянку, в другому - відмочитися від надлишків землі.

Обєктом нерухомості можуть володіти одночасно декілька власників. Майнові права, що визнаються законом, можна розподілити або зєднати таким чином, щоб при реалізації Обєкта нерухомості його загальна вартість зростала.

Розподілення майнових інтересів може відбуватися по-різному (рис. 4.4).

Принцип економічного розподілення застосовується в тому випадку, якщо права на нерухомість можна розподілити на два або більше майнових інтересів, реалізуючи які в різний час і різними частинами, власники здатні збільшити загальну вартість нерухомого майна.

3. Принципи, повязані з ринковим середовищем: залежність попиту та пропозиції, конкуренції, зміни.

Грамотне використання принципів даної групи дозволяє власнику обєкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретній економічній ситуації. Згідно з принципом залежності вартість обєкта нерухомості піддається впливу і сама впливає на вартість інших обєктів у прилеглій місцевості. Наприклад, надлишок пропозиції при одночасному будівництві різними фірмами на одному "пятачку" будинків схожого класу обєктивно призведе до зниження вартості обєктів нерухомості.

Принцип залежності дозволяє визначити залежність вартості обєкта нерухомості відповідного місцерозташування та відповідність архітектурного стилю й рівня зручностей (послуг) нових обєктів нерухомості потребам і вимогам ринку. Якщо будинок збудований з надлишками та витрати на його будівництво у кілька разів вище, ніж у інших, то ринкова вартість більш дорогого будинку не відображатиме його реальної вартості (ціна операції швидше за все буде нижчою за реальні витрати на будівництво). І, навпаки, в результаті реконструкції та активного функціонування сусідніх обєктів нерухомості його ціна може бути підвищена.

Суть оцінного принципу конкуренції полягає в тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію - силу, що призводить до вирівнювання прибутковості на ринку нерухомості. Надприбуток призводить до руйнівної конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції на ринку. В цій ситуації, якщо, наприклад, попит не зростає, ціни на обєкти нерухомості падають. Принцип, що характеризує зміни корисності обєктів нерухомості в даному місці так й називають: принцип зміни. Як відомо, обєкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідуються, з часом змінюється характер землекористування, відбувається коливання обєму грошової маси та процентних ставок. Виникають нові економічні умови, сучасні технологічні й соціальні тенденції ставлять нові вимоги до обєктів нерухомості. Демографічний розвиток породжує потреби в різних видах житла. Змінюються смаки населення. Житлові райони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду та оновлення.

Всі чинники змінюються в часі й тому оцінка обєкта нерухомості проводиться на конкретну дату.

Принцип найбільш ефективного використання обєкта нерухомості - це синтез принципів усіх трьох груп, які розглянуті вище. Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання обєкта нерухомості якнайкращий та самий прибутковий варіант і саме його використовувати для оцінки. Згідно з цим принципом ділянки землі оцінюються вільно (тобто при оцінці в першу чергу йдеться про найбільшу прибутковість земельної ділянки, а потім вже про прибутковість всього обєкта нерухомості). При цьому враховуються лише ті варіанти використання обєктів нерухомості, які: відповідають юридичним нормам; які можливо реалізовувати фізично здійснені фінансово; забезпечують найвищу вартість Обєкта нерухомості.

1.4 Етапи оцінки

В Україні використовується класифікація методів оцінки нерухомості, відповідно до якої розрізняють три основні підходи до оцінки вартості обєктів нерухомості: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості обєкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення тощо. Методи оцінки залежать від прийнятого підходу.

Процес оцінки обєктів нерухомості можна розподілити на шість етапів:

· визначення завдання та укладення договору на оцінку обєкта;

· план оцінки;

· збір і підтвердження інформації;

· вибір підходу до оцінки обєктів нерухомості;

· узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів;

· звіт про результати оцінки нерухомості;

Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості.

1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: визначити вартість обєкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання обєкта (продаж, отримання кредиту, страховка). Корисність, заміщення та очікування є основними принципами, які допомагають оцінювачу зрозуміти суть проблем, що поставлені.

При оцінці обєкта нерухомості важливо досліджувати обєкт і визначити повязані з ним юридичні права, оскільки замовник може мати право лише на оренду або обмежені права на користування нерухомістю, мати лише певну частку в співоренді та партнерстві, власність може бути обтяжена заставою, можливі обмеження юридичного характеру. При вирішенні цих проблем оцінювач, як правило, виходить з принципів збалансованості, зміни, економічного розміру, економічного розподілення. Вони дозволяють встановити, які частки нерухомості слід обєднати, або в якій послідовності їх реалізовувати, на користь замовника.

Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досвіду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно провести незалежну експертизу обєкта нерухомості.

Оцінка обєктів нерухомості проводиться на підставі договору між оцінювачем і замовником. В договорі обовязково зазначають вид оцінки; вартість обєкта оцінки; розмір плати за проведення цієї роботи; а також відомості про установу, що видала документ, який підтверджує отримання професійних знань в області оцінної діяльності; ліцензії, виданої уповноваженим органом відповідно до законодавства.

Вартість оцінки обєкта нерухомості залежить від складності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості обєкта нерухомості.

Пропозиція про умови виконання договору служить для уточнення відповідальності оцінювача й замовника та підтверджує, що оцінювач правильно зрозумів суть проблеми, що стоїть перед замовником. Укладення договору на виконання завдання і розмір оплати допомагають уникнути непорозумінь в майбутньому.

2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розвязання. Ч цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу, званого "план оцінки" та включає послідовне вирішення ряду завдань:

· структуризація оцінки обєкта нерухомості полягає в тому, що оцінювач спочатку вивчає загальні чинники вартості на регіональному рівні, потім переходить до специфічних чинників вартості на місцевому та сегментному рівнях й, нарешті, концентрує увагу на конкретних чинниках, що впливають на вартість оцінюваної ділянки та обєктах нерухомості, що знаходяться на ній;

· план оцінки передбачає збір потрібної інформації, обробку і виявлення конкретного сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний обєкт;

· визначення попиту, можливих конкурентів і покупців (користувачів);

· аналіз параметрів зіставлюваних обєктів, особистих характеристик можливих користувачів, ринкових умов фінансування;

· конкретизація підходів до оцінки обєкта нерухомості. Для правильного вибору підходів необхідно визначити їх адекватність відповідній ситуації. Зрозуміло, що вимоги до оцінки державних органів можуть відрізнятися від вимог приватних власників. Наприклад, при приватизації нерухомого майна на перший план висуваються не економічні, а соціальні та політичні вимоги.

Відповідно до стандартів оцінки обєктів нерухомості застосовуються всі три підходи, у крайньому випадку, - два, але при цьому необхідно обґрунтувати причину вибору. Остаточний результат виводиться з урахуванням значущості того або іншого підходу в кожному конкретному випадку.

3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обґрунтований висновок. Тому оцінювач повинен зібрати інформацію, що підтверджує його висновки у звіті або аналізі.

В професійній практиці оцінювачів склалася певна система відбору необхідної інформації.

Суть її полягає в тому, що зібрані дані повинні:

· безпосередньо торкатися оцінюваного обєкта та бути достатньо свіжими, тобто конкретними;

· бути підтверджені особистим оглядом обєкта оцінювачем або обізнаними експертами;

· бути співставними з даними про схожі обєкти, що є на ринку;

· ця співставність особливо важлива при використанні фінансових показників, зокрема при підрахунках майбутніх доходів;

· передбачати можливість уточнення, якщо в процесі збору інформації допущені спотворення або відхилення від фактичних значень;

· співвідноситися з професійним досвідом оцінювача. Зібрані дані не повинні перенавантажувати звіти оцінювачів.

Кваліфікований відбір необхідної інформації дозволить оцінювачу застосувати відповідний у даному випадку підхід до оцінки нерухомості.

4. Вибір підходу до оцінки обєктів нерухомості.

Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухомості включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікований набір оцінних принципів.

Всі підходи базуються на інформації, зібраній на одному й тому ж ринку нерухомості, але в кожному з них відображені різні сторони цього ринку і результати можуть значно розрізнятися. Остаточний висновок роблять за сукупністю результати, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість ринку нерухомості.

5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.

Цей процес включає попередню та заключну стадії.

На попередній стадії оцінювач:

· перевіряє можливість використання принципів оцінки нерухомості при витратному, дохідному та порівняльному підходах;

· аналізує з позиції здорового глузду вартість обєкта нерухомості, отриману в результаті застосування цих підходів;

· ранжує значущість оцінок, отриманих різними методами, залежно від умов застосування методів і конкретного обєкта;

· перевіряє реальність первинної інформації.

На заключній стадії оцінювач повертається до початкової проблеми, за допомогою статистичного аналізу визначає вірогідні величини вартості обєкта, та її очікувані граничні значення. Потім з урахуванням свого досвіду та знань представляє замовнику єдину суму оцінки обєкта нерухомості.

Слід ще раз підкреслити, що узгодження - це не механічне усереднювання результатів, отриманих за допомогою витратного, дохідного та порівняльного підходів, а процес логічних міркувань, висновків і рішень.

6. Звіт про результат оцінки обєкта нерухомості. Оцінювач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім передає замовнику. Залежно від умов договору цей звіт може бути простим листом, складеним за стандартною формою, або письмовою доповіддю. У будь-якому випадку він не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману.

1.5 Звіт про оцінку обєктів нерухомості

Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється печаткою та підписом керівника субєкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої субєктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають зацікавленість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою субєкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування с письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулювальними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулювальної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обовязковим.

Якщо письмовим запитом про необхідність проведення рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість майна, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна. У цьому випадку рецензент здійснює або забезпечує здійснення оцінки майна в порядку, встановленому нормативно-правовими актами з оцінки майна.

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) оцінювачем, який працює в органі державної влади, на запити органів державної влади або у звязку з виконанням своїх посадових обовязків здійснюється в межах повноважень, визначених посадовими інструкціями. Якщо запитом органу державної влади передбачено надання висновку про вартість майна і підготовка зазначеного висновку вимагає проведення незалежної оцінки, органи державної влади забезпечують її проведення у порядку, встановленому Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". В інших випадках рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на платній основі.

Звіт про оцінку обєкта нерухомості не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. Частіше всього звіти про оцінку використовуються з комерційною метою, коли достатньо скороченої форми звіту про оцінку, проте він повинен містити достатню інформацію для визначення бази оцінки. В звіті в обовязковому порядку зазначаються дата проведення оцінки, нормативні та інструктивні матеріали, включаючи стандарти оцінки, мета і завдання її проведення, інші відомості, необхідні для повного й недвозначного тлумачення результатів, відображених у звіті.

Якщо при проведенні оцінки обєкта визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути вказані критерії в ...........