Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - курсовая работа

16449

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Задание на курсовую работу

ДЛЯ ВАРИАНТА №4

Объект оценки: Здание административное двухэтажное кирпичное

Описание объекта:

Этажность 2

Фундамент бутобетонный ленточный

Стены кирпичные

Перекрытия железобетонные

Кровля рулонная

Полы паркетные

Инженерное оборудование отопление, вентиляция, водопровод,

канализация, электроснабжение

Группа капитальности I

Уровень отделки повышенный

Строительный объем здания, куб. м: 11900

Площадь здания, кв. м: 3500

Площадь земельного участка, кв. м: 5000

В соответствии с исходными данными произвести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г.

В работе использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

По результатам расчетов оформить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В рамках применения затратного подхода:

1) Провести оценку стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж. Исходные данные для расчета получить на основе изучения земельного рынка области.

2) Расчет полной восстановительной стоимости произвести с применением соответствующего сборника УПВС.

3) Расчет физического износа произвести методом разбивки на конструктивные элементы с применением соответствующих таблиц сборников УПВС. Описание технического состояния конструктивных элементов здания и присвоение соответствующего ему уровня износа элементов конструкций произвести самостоятельно.

В рамках применения сравнительного подхода:

Провести оценку стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж. Подбор зданий-аналогов и исходные данные для расчета получить на основе изучения соответствующего сегмента рынка недвижимости.

В рамках применения доходного подхода:

Провести оценку стоимости объекта оценки методом капитализации дохода.

Подбор зданий-аналогов для определения уровня рыночной стоимости арендной платы исходные данные для расчета получить на основе изучения соответствующего сегмента рынка недвижимости.

Уровень безрисковой ставки при расчете ставки дисконтирования принять на уровне средней доходности по государственным долгосрочным облигациям. (8,10% годовых)

На этапе согласования результатов оценки тремя подходами, обоснованно присвоить удельные веса каждому из примененных подходов к оценке и рассчитать средневзвешенную рыночную стоимость объекта оценки.

Информационной базой для сравнительного подхода могут служить следующие интрнет-ресурсы:

- www.informetr.ru

- www.ners.ru/40

- www. Reality-obninsk.ru

- www. Reality-kaluga.ru

- www.ksn.kalugacity.ru

Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Эти методы рассмотрены в данной выпускной квалификационной работе на конкретных примерах.

ООО «НИКА»

ОТЧЕТ №88/01-2010

об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества расположенного по адресу:

Калужская область, Дзержинский р-н, пгт. Товарково, Промышленный мкр., д. 57

Заказчик:

Оценщик:

Дата проведения оценки:

Тула_2010

ООО «НИКА»

Россия, г. Калуга,

Генеральному директору ООО «Сфера»

Иванову В.М.

Уважаемый Владимир Михайлович!

В соответствии с договором специалист ООО «НИКА» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Калужская обл., Дзержинский р-н, пгт. Товарково, промышленный мкр., д. 57.

Целью оценки являлась - цель залогового обеспечения кредита. Оценка производилась на основании осмотра объекта, проведенного, предоставленной документации и интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.

Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. №135_ФЗ; ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке».

Результаты работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ООО «Оценка» о стоимости объекта оценки.

С уважением,

Директор ООО «НИКА» Мелентьева О.С.

1. Задание на оценку

(в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки)

Таблица №2

2. Сведения о заказчике и оценщике

Таблица №3

Таблица №4

Таблица №5

3. Основные факты и выводы

3.1 Общая информация, идентифицирующая объекты оценки:

Таблица №1

3.2 Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Таблица №2

3.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - двухэтажного кирпичного административного здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Калужская область, Дзержинский район, п. Товарково, мкр_н Промышленный, д. 57 принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01.01.2010 года, для целей залогового обеспечения кредита, с учетом округления определяется в общей сумме: 22 741 140 (двадцать два миллиона семьсот сорок одна тысяча сто сорок) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 3468987 рублей.

Генеральный директор ______________________ Мелентьева О.С.

Оценщик _________________ Дмитрова М.А.

4. Применяемые стандарты оценочной деятельности

4.1 Применяемые стандарты оценки

Работа по оценке выполнена в соответствии с:

1. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256.

2. Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.

3. Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.

4. Стандартами профессиональной деятельности ССО РОО 2005

4.1. ССО РОО 1-03-2005 «Общие понятия и принципы оценки»;

4.2. ССО РОО 1-04-2005 «Кодекс поведения»;

4.3. ССО РОО 1-04-2005 «Типы имущества»;

4.4. ССО РОО 2-01-2005 «Рыночная стоимость как база оценки»;

4.5. ССО РОО 3-01-2005 (МР6) «Оценка стоимости недвижимого имущества»;

Использование указанных стандартов при проведении данной оценки обусловлено поставленной задачей и требованиями заключенного договора.

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные сделки по приобретению имущества.

4.2 Применяемый вид стоимости

В настоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 №135_ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и вышеприведенными стандартами.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ш одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ш стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ш объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Ш цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Ш платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В настоящей работе рыночная стоимость объекта оценки определена в рублях, без учета НДС.

4.3 Используемая терминология при определении рыночной стоимости

Аналог - объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Аренда - право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.

Арендная плата - плата за пользование чужим имуществом.

Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток - движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.

Здания - вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).

Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Норма дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Операционные расходы - затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.

Полная восстановительная стоимость - совокупность затрат, требующихся для воспроизводства копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах, без учета износа реального объекта.

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Риски - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их текущую стоимость.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Ставка дисконта (discount rate) - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.

Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.

5. Принципы оценки, используемые в отчете

При составлении отчета об оценке в соответствии с п. 2.3. ФСО №3 оценщик придерживался следующих принципов:

- принцип существенности - в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

- принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;

- принцип однозначности - содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;

- принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;

- принцип достаточности - отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

А так же Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2005.

- принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

- принцип замещения - максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

- принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.

- принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.

6. Процесс оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Получение предварительной информации от Заказчика.

а) Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации с Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.

б) Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр_н Промышленный, д. 57

2. Заключение с заказчиком письменного договора об оценке.

3. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

- сбор и обработка необходимой внутренней информации:

- сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;

- данные кадастрового учета, относящихся к объектам оценки;

- информация об эксплуатационных характеристиках объектов

оценки;

- информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

4. Анализ рынка недвижимости:

- свободных продаж объектов сравнения (аналогов);

- социально-экономического развития региона Калужской области.

5. Определение и учет ограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использования различных подходов и методов оценки земельных участков.

6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного выбора.

7. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.

8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости.

9. На основании вышеполученного результата определение рыночной стоимости объектов оценки.

10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику.

7. Описание объекта оценки

7.1 Исходные данные

Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице №7-8.

Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика - Демина Н.П. в январе 2010 года.

Объект оценки - объект недвижимости, ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.

7.2 Анализ местоположения объектов оценки

Таблица №7

7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики

Таблица №8.1

*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий, приведённой в МРР_3.2.23-97.

**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.

Таблица №8.2

7.4 Краткое описание Калужской области

Калужская область расположена в центре Европейской части России к юго-западу от г. Москвы и входит в состав Центрального федерального Округа. На севере она граничит с Московской, на юге с Брянской и Орловской, на западе со Смоленской, на востоке с Тульской областями. Площадь Калужской области - 29,9 тыс. кв. км, что соответствует 4,6% от общей площади Центрального федерального округа (ЦФО). Плотность населения -36,07 чел. на кв. км, при средней плотности по округу более 50 чел. на кв. км

На территории области 45 муниципальных образований, 19 городов, 11 поселков городского типа и 3228 сельских населенных пунктов.

В области постоянно проживает около 1040,9 тыс. человек. Областной центр - город Калуга (350,6 тыс. жителей). Городское население в основном сосредоточено в ряде крупных промышленных центров: Калуга, Обнинск, Киров, Людиново.

Трудовые ресурсы области составляют 651 тыс. человек, в том числе экономически активное население - 510 тыс. человек.

7.5 Описание Дзержинского района Калужской области

Районный центр - г. Кондрово

Территория - 1290 кв. км

Население - 60,3 тыс. человек

Муниципальные образования:

Дзержинский район

Город Кондрово

Поселок Товарково

Поселок Полотняный Завод

Угорская волость

Число предприятий, организаций - 861

Промышленность - 23

Число колхозов, совхозов и новых хозяйственных формирований - 11

Число строительных организаций - 2

Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием - 310 км.

Оборот розничной торговли - 115,5 млн. руб.

Инвестиции в основной капитал предприятий - 159420 млн. руб.

7.5 Анализ рынка коммерческой недвижимости

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению большинства аналитиков, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми.

С одной стороны, недвижимость в России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разрази ...........